Bodemlabel ®
Landview BV is al enkele jaren bezig met de ontwikkeling van een beoordelingssysteem dat de kwaliteit van de bodem waarop we leven classificeert en de gebruiksgeschiktheid hiervoor kan aangeven. Behalve de chemische geschiktheid wordt daarbij ook naar andere factoren gekeken. Voor de aanvraag van een Omgevingsvergunning ( voorheen bouwvergunning ) was bijvoorbeeld het nagaan van de bodemkwaliteit middels een bodemonderzoek NEN 5740 al jaren vereist. Bij overdracht geldt er wel een onderzoeks- en informatieplicht van koper en verkoper over de bodemkwaliteit, maar hier zijn geen duidelijke regels voor.
Bij huidig bodemonderzoek wordt eerst een historisch onderzoek NEN 5725 uitgevoerd om na te gaan of er mogelijk sprake kan zijn van bodemverontreiniging vanuit het gebruik in het verleden. Worden er geen aandachtspunten gevonden, dan kan de hypothese voor de bodemkwaliteit zijn, dat het een niet – verdachte locatie betreft, waar geen sprake zal zijn van bodemverontreiniging. Met een NEN 5740 bodemonderzoek kan dit dan cijfermatig worden bevestigd en vastgesteld.
De resultaten van een bodemonderzoek NEN 5740 geven nog geen voldoende volledig beeld over de geschiktheid voor een bepaald bodemgebruik type. We moeten ook naar de omgevingsfactoren kijken en bij agrarisch gebruik naar bodemvruchtbaarheid, bodemleven waaronder ziektes en bewerkingsmogelijkheden. Steeds belangrijker wordt de vraag waar en vooral hoe hoog boven zeeniveau bevindt de locatie zich. Wat is de draagkracht van de ondergrond en zal heien hier noodzakelijk zijn. Bevinden er zich drukke wegen of gevaarlijke bedrijven in de omgeving. Hoe zit het met eventueel aanwezig asbest in de grond of in de bebouwing. Dit zijn allemaal vragen die ook aan de orde zijn voor een meer volledige beschrijving en beoordeling. Juist de omgevingsfactoren worden in toenemende mate belangrijk geacht, naast de chemische kwaliteit. Vanaf 1985 zijn immers op zoveel locaties bodemonderzoeken uitgevoerd, dat hier al erg veel kennis over is verzameld. Het is vaak goed mogelijk de beperkingen al aan te geven voor een recent toegespitst onderzoek is uitgevoerd.
Dat alles hebben we verwerkt in een nieuw concept, het Bodemlabel® . Het Bodemlabel® wordt volgens een methodiek opgesteld door Landview BV. Het betreft een conclusie van het uitgevoerde vooronderzoek zoals bij NEN 5725 met referentie onderzoeken, aangevuld met omgevingsfactoren en adviezen over mogelijk noodzakelijk aanvullend onderzoek voor een juiste beoordeling. De basis is de kadastereenheid maar het is goed mogelijk dat er meerdere Bodemlabel® ’s aan verschillende deellocaties worden toegekend. Naast bodemonderzoek zou ook onderzoek naar de aanwezigheid van asbest kunnen worden aanbevolen. Binnen enkele dagen kan als voldoende informatie en rapporten van bijvoorbeeld nabij gelegen percelen reeds beschikbaar zijn, Als goede referentierapporten beschikbaar zijn kan hiermee meestal al voldoende duidelijkheid worden verschaft over de te verwachten bodemkwaliteit en gebruiksbeperkingen.
Het Bodemlabel® wordt volgens een methodiek opgesteld en gebruikt door Landview BV. De waardering loopt van AA via A , B, C, D naar E. De beste waardering is Bodemlabel® is AA+ . Alle bovenstaande criteria worden is dat geval als “ zeer goed “ of “ meer dan gemiddeld beoordeeld. De + staat verder voor een meer dan gemiddelde duurzaamheid. Bij een Bodemlabel® E- moet worden gedacht aan een met spoed te saneren locatie met actuele blootstellings- en verspreidingsrisico’s. Ook andere ernstige tekortkomingen kunnen aanwezig zijn waar met spoed zeker wat aan moet worden gedaan om het gebruik van de bodem weer in lijn te krijgen met de bodemkwaliteit en omgevingsfactoren. Het Bodemlabel® moet in overeenstemming zijn of komen met het beoogde gebruik van de bodem van het perceel. Bij een Bodemlabel® A zijn er kleine verontreinigingen of tekortkomingen geconstateerd welke niet tot gebruiksbeperkingen leiden. Het Bodemlabel® kan op deze wijze verschillen aangeven tussen te koop staande objecten terwijl dit uit de chemische bodemkwaliteit en geschiktheid niet naar voren komt. Voor een bedrijfsterrein kan een Bodemlabel® B ook prima in orde zijn. Bij graafwerk vrijkomende grond kan dan alleen als klasse industrie elders worden toegepast. Alleen als er te weinig gegevens beschikbaar zijn, zal een Bodemlabel C moeten worden gegeven waarbij eerst specifiek onderzoek aan de orde is voor een oordeel en Bodemlabel® kan worden verleend. Als een Bodemlabel D wordt toegekend zijn er dusdanige gebreken in de bodem aanwezig, dat er bij graafwerk en (her)ontwikkeling hogere extra kosten te verwachten zijn, dan dat er “ schone grond ” aanwezig is.
Als er door de opsteller van het Bodemlabel® een doorslaggevende beperking is gevonden, kan een N worden gegeven wat staat voor Niet geschikt. Dit wordt met duidelijke redenen onderbouwd zoals een perceel dat makkelijk onderwater komt te staan bij hoog water zoals uiterwaarden. Ook de te laag gelegen gebieden welke last hebben van zoute kwel zijn niet geschikt voor een aantal gebruikstypen. Voordat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik zijn er eerst ingrijpende maatregelen zoals ophoging of bodemsanering aan de orde met hoge kosten tot boven de economische waarde van de grond. Een andere reden voor een niet geschikt oordeel kan zijn archeologische waarde.
Het Bodemlabel® geeft alleen een goede indicatie van de te verwachten bodemkwaliteit en geeft voldoende zekerheid bij een overdacht van een perceel. Voor bijvoorbeeld een omgevingsvergunning is bewijsmateriaal nodig door het uitvoeren van een bodemonderzoek NEN 5740 kan worden verkregen.
We denken dat hiermee de overdrachtsmarkt voor woningen en bedrijven met percelen grond kan worden gestimuleerd. De ene kavel is nu eenmaal wat beter dan de andere. Het Bodemlabel ® is nog niet officieel geregistreerd als zodanig. Momenteel geven daarom vakgenoten commentaar op het waarderingssysteem van Landview BV. Via Milieu Centraal zal een procedure voor erkenning moeten worden doorlopen. Om die reden kunnen we slechts van een goede indicatie spreken. De onderliggende rekenmethode is door “ matchen “ (= afstemmen) tot stand gekomen aan de hand van een groot aantal concrete situaties in de praktijk. Door deze methode zal er altijd sprake kunnen zijn van in enige mate uiteenlopende beoordelingen door verschillende opstellende adviseurs.
Het Bodemlabel® is door landview BV geregistreerd in de Benelux als intellectueel eigendom onder inschrijvingsnummer 0919302 met nummer 1247408. Het Bodemlabel® mag alleen door Landview BV worden opgesteld volgens een vaste methodiek en onder die naam worden gebruikt.
Bij ieder Bodemlabel® wordt een nadere toelichting gegeven. Het Bodemlabel® kan relatief eenvoudig door Landview BV worden aangepast onder vermelding van de nieuwe bekende feiten en omstandigheden op een perceel.
Landview BV,
Hoorn, 31 augustus 2021.